#1
Rajin-rajin mencari informasi tentang iklan jual rumah baik online maupun offline.
Cari lokasi yang dekat dengan tempat anda berkegiatan sehari-hari.
Anda menyukai bentuk rumah tersebut.
Sebelum negosiasi, minta fotokopi surat-surat akta rumah tersebut dan mintalah notaris untuk mengeceknya apakah surat-surat rumah tersebut sah.
Jika yang menjual dan surat-surat rumah tidak atas nama yang sama, cari tahu apakah rumah tersebut sedang dalam keadaan sengketa.
Jika bisa, lebih baik hindari rumah/tanah yang bersengketa, walau si penjual mengatakan akan mengurusnya.
Jika notaris sudah mengatakan surat-surat rumah sah dan sesuai dengan data penjual, maka anda tinggal negosiasi.
#2
Teliti dengan jelas surat2 kepemilikan tanah. Apalagi jika rumah yang ada beli bukan berada di komplek. Saya prefer kalau sertifikat tanah itu ada cap pernah "disekolahkan". Karna itu artinya tanah tersebut aman dan bukan tanah sengketa.
Surat kelengkapan properti ada AJB, PBB dan IMB, serta sertifikat tanah.
Kalau pemilik yang akan jual rumahnya juga punya AJB, artinya dia pemilik tangan kedua. Pada waktu awal si pemilik kedua akan membeli, biasanya dibuatlah AJB sama notaris, yang fungsinya untuk mengecek legalitas sertifikat tanah dari tingkat kelurahan sampai BPN. Selain itu AJB juga bisa berfungsi sebagai "garansi" secara tidak langsung bila suatu hari nanti tanah tersebut bermasalah.
Teman saya pernah punya case, rumah yang dibeli 5 tahun kemudian direnovasi. Tiba-tiba ada yang datang dan mengaku sebagai pemilik tanah asli. Bukan cuma tanah punya pemilik rumah aja, tapi tanah disekitarnya dengan total luasan 5 hektar. Buktinya adalah sertifikat jaman Belanda yang didapat dari almarhum buyutnya. Mengajukan gugatan sampai MA, ditempuh sampai dengan 4 tahun, hasil putusan menyebutkan rumah-rumah tersebut bakal dieksekusi. Dia sewa pengacara, menuntut notarisnya, atas terbitnya AJB dan minta ganti rugi atas transaksi yang wanprestasi tersebut.
Jadi AJB itu semacam garansi kalau rumah dan tanah, sebelum dibeli sudah di cek n ricek oleh pihak notaris.
Kalau PBB sebagai bukti kalau penjual tsb bayar pajak. Makanya waktu beli rumah yang dirasa cukup murah, coba cek juga juga PBBnya. Ada kemungkinan rumah itu murah karena tanggungan PBB sudah include didalam harga rumah itu.
Contoh kasus. Rumah di daerah Cirebon, seluas 100m2 ditawarkan seharga 1.5 M. Ternyata pembeli belum melunasi PBB berikut pajak2nya selama 10 tahun yang kira2 totalnya 100 jutaan. Oleh karena itu, diskusikan baik2 dgn pemilik tanah sebelum membelinya. Negosiasikan juga biaya2 lain seperti pajak penjual, pajak pembeli, biaya administrasi, bphtb, dll.
#2
Akan lebih baik kalau ada IMB juga.
Kegunaan nya :
- Untuk memastikan tanah itu aman dan bukan berada di kawasan yang dilarang oleh pemerintah untuk dibangun, contohnya jalur hijau. Jika belum ada IMB, saya sarankan untuk berkonsultasi dengan dinas Tata Kota setempat.
- kegunaan IMB juga dibutuhkan saat mengajukan pinjaman ke bank dengan jaminan rumah tersebut. Selain sertifikat tanah, kebayakan bank pasti meminta surat IMB.
#3
Masuk ke hal teknis. Waktu terbaik untuk anda membeli rumah, adalah saat musim hujan.
Masalah yang kemungkinan besar keliatan :
-pas musim hujan itu bocor (ini merembetnya ke plafon),
-dinding rembes (kualitas plesteran, acian dan waterproofing buruk),
-daun jendela/pintu dari kayu ngembang sampai retak (ini pertanda kualitas pengeringan kayu jelek, atau bisa jadi kayunya masih muda),
-saluran air mampet,
-keramik pecah (ini krna kekuatan pondasi ga sesuai sama daya dukung tanah),
-pelat/topian/coran atas rembes (ini karna leveling areanya kurang, jadi air mengalirnya lambat, dan ada kemungkinan menggenang diatas).
Dengan membeli di musim hujan, anda bisa menghemat jutaan rupiah untuk ongkos perbaikan dan stress. Hampir semua masalah teknis di rumah akan keluar dengan sendirinya saat musim hujan tiba.
Anda bisa mengajukan garansi perawatan rumah sebagai pembeli.
->Jadi misal harga rumah 1 M.
Kalau dibayar cash bertahap 4 kali, berarti tiap bulan 250 juta. Nah waktu di bulan ke empat, krna sudah ada diskusi di awal dgn tuan rumah, pembayarannya cuma 248 juta. Nah sisa 2 juta itu kita tahan. Anggap saja sebagai jaminan garansi 4 bulan lagi kedepan. Jika ada masalah yang timbul di rumah, tinggal minta tuan rumah kerahkan tenaganya untuk servis. Setelah masa garansi habis, baru kita berikan sisa 2 jutanya itu.
-Sebelum masuk ke deal harga, mintalah garansi perawatan dari tuan rumah. Lamanya bisa 3–4 bulan. Dengan menyisihkan dana 1–2 juta untuk dibayarkan di masa akhir perawatan.
-Pastikan anda membayar bertahap. Bisa cash atau kredit. Jika dengan cash, bayarnya 3–4 kali. Lakukan semua perjanjian itu dengan notaris terpercaya.
-Setelah DP Mintalah kunci serep, lalu masuk dan hire seorang tenaga teknik. Entah itu sipil atau arsitek. Buatlah sebanyak mungkin list servisan yang perlu dikerjakan tuan rumah. Pastikan di bulan kedua, sudah kelar semua servisan itu. Lalu di bulan ketiga anda masuk lagi dan periksa semua ceklist yang ada. Pastikan sudah dikerjakan dan hasilnya tetap bertahan baik. Setelah itu buat lagi list servisan yang perlu dibenahi. Anda masih punya waktu 1 bulan sebelum pembayaran dilunasi. Dan minta tuan rumah untuk servis kedua kalinya. Di bulan terakhir, bayarkan sisanya. Namun anda tahan barang 1–2 juta. untuk garansinya.
